Wer eine neue Wohnung anmietet, sieht sich verstärkt hohen Geldforderungen für Küche oder Möbel gegenüber. Diese Summen sind angemessen, und so können sie sich wehren.
Einbauküche: Bleibt sie in der Wohnung, verlangen die bisherigen Mieter häufig eine Ablöse vom Nachmieter. Erst große Freude. Der Vermieter gibt die Zusage für die schöne neue Wohnung.
Dann folgt die Ernüchterung. Der Vormieter verlangt eine Ablösesumme für die Einbauküche, die teuren Fußböden und das restliche Mobiliar, das verbleiben soll. Schnell kann so ein vierstelliger Euro-Betrag zu hohen Umzugskosten und Kaution hinzukommen. Dass eine Ablöse zunehmend häufig verlangt wird, weiß Daniel Hendel, Geschäftsführer des Portals Immoscout24.
Und er kennt auch die Folge: „Der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum wird für viele Haushalte erschwert.
“ In jüngster Zeit klagen mehr und mehr Wohnungsinteressierte darüber, dass hohe Ablöseforderungen zunehmend üblich werden. Mit Zahlen belegt den Trend eine aktuelle Umfrage von Immoscout24. Die eigentliche Rechtslage hilft da wenig. Denn Wohnungssuchenden mangelt es auf dem hart umkämpften Markt häufig an Alternativen.
Hilfreich dagegen ist zu wissen, wie der Preis für Einbauküche und Möbel berechnet wird. Sehr häufig sind derzeit, so ergab es die aktuelle Befragung im März unter rund 500 Teilnehmern, Ablöseforderungen von 1.000 bis 3.000 Euro. 37 Prozent der Befragten gaben sogar an, dass Ablösen über 3.000 Euro verlangt wurden, in acht Prozent der Fälle sogar mehr als 5.000 Euro.
„Hohe Abschlagsforderungen sind damit längst kein Randphänomen mehr“, lautet das Fazit der Experten. Viele Wohnungsinteressierte zeigten sich zwangsläufig kompromissbereit. Florian Becker, Bundesdirektor beim Deutschen Mieterbund , sagt: „Die Wohnungssuchenden fühlen sich unter Druck gesetzt und befürchten, die Wohnung nicht zu bekommen, wenn sie die Möbel nicht abkaufen.
“Da nutzt es wenig, dass Nachmieter aus juristischer Sicht das Angebot nicht annehmen müssen. Und dass Vormieter dazu verpflichtet sind, all ihren Besitz zum vereinbarten Kündigungstermin aus der Wohnung zu entfernen. In der Realität sind eben Einbauküchen oft maßgeschneidert, können nur mit etlichen Anpassungsmaßnahmen und viel Schreinerarbeit in einer anderen Wohnung eingebaut werden. Es ist also durchaus sinnvoll, die bisherige Küche zu verkaufen, zumal dem Vermieter ein Verbleib der Küche meist lieber ist als ein aufwendiger Aus- und Neueinbau.
Wer sich als neuer Mieter deshalb entschließt, etwa die vorhandene Einbauküche zu übernehmen, sollte verschiedene Formeln zur Berechnung des Zeitwerts kennen. Die drei wesentlichen Indikatoren sind dabei: der ursprüngliche Kaufpreis, das Alter und der Erhaltungszustand. Daraus berechnet sich ein Zeitwert aus dem Wiederbeschaffungswert abzüglich einer starken Wertminderung im ersten Jahr und geringeren linearen Abschreibungen in den Folgejahren. Je nach Zustand ist danach noch ein Zu- oder Abschlag möglich.
In einem Beispiel gehen die Experten der Deutschen Post vom Wiederbeschaffungswert einer Einbauküche von 10.000 Euro bei insgesamt 20-jähriger Nutzung aus. Nach einjähriger Nutzung haben Küchen einen Wertverlust von 24 Prozent. Es verbleibt ein Restwert von 7.600 Euro. In den drei Folgejahren beträgt der Wertverlust dann jährlich vier Prozent des Ursprungswerts .
Die Restsumme von 6.400 Euro muss nun durch die Anzahl der Jahre der linearen Abschreibung geteilt werden . Im Anschluss wird die Summe mit 16 multipliziert. Das sind die verbleibenden Restjahre einer 20-jährigen Nutzung. Im Ergebnis verbleiben dann 5.390 Euro.
Für hochwertige Geräte oder Erweiterungen ist noch ein Aufschlag von maximal 50 Prozent noch möglich – maximal 8.085 Euro dürften die Vormieter demnach verlangen. Ein Preis darüber gilt als Wucher.
„Mieter können und sollten den zu viel gezahlten Betrag dann vom Vormieter zurückverlangen“, rät DMB-Experte Becker. Etwas einfacher gestaltet sich die Berechnung bei günstigerem Mobiliar, wie eine Beispielrechnung des Deutschen Mieterbundes für einen Einbauschrank aufzeigt. Der hatte einst 1.200 Euro gekostet, soll zehn Jahre genutzt werden, verliert jährlich 120 Euro an Wert. Nach sechs Jahren kann für den Schrank eine Ablöse von 480 Euro verlangt werden.
Wie zuvor bei der Einbauküche ist ein begründeter Zuschlag bis zu 50 Prozent möglich. Möblierungen werden teilweise dazu genutzt, die Mietpreisbremse zu umgehen und höhere Mieten zu verlangen. Der Begriff Ablöse wird im allgemeinen Sprachgebrauch häufig auch als Abstandszahlung bezeichnet. Juristisch sind die Begriffe allerdings verschieden.
Denn die Abstandszahlung fällt an, wenn der auszugswillige Mieter vom Nachmieter dafür Geld verlangt, dass er einige Wochen früher auszieht als vereinbart. Allerdings: „Solche Vereinbarungen sind gesetzeswidrig“, schreibt dazu Immoscout24-Expertin Nadine Kunert. Möglich ist dagegen die Übernahme von Umzugskosten.
„Idealerweise einigt man sich dabei aber auf eine Obergrenze“, rät Kunert. Der neue Mieter sollte sich Rechnungen vorlegen lassen, die die verlangte Summe bestätigen. Anders ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter die Einbauküche oder Schlaf- und Wohnmobiliar zur Nutzung überlässt und dafür einen Möblierungs- oder Abnutzungszuschlag verlangt. Der muss innerhalb der Gesamtkosten klar von der Nettokaltmiete getrennt werden.
In der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin gilt hierbei die Faustregel: Zwei Prozent des aktuellen Zeitwertes pro Monat gelten als angemessen. In der Regel werden die Möbel über einen Zeitraum von zehn Jahren linear abgeschrieben. Bei einer neuen Ausstattung im Wert von 10.000 Euro werden bei einer Erstvermietung somit pro Monat 200 Euro fällig. Kommt es nach drei Jahren zu einem Wechsel, berechnet sich der Abnutzungszuschlag für den neuen Mieter nach dem Zeitwert des Mobiliars.
Bei einer zehnjährigen Nutzung wäre es somit noch 7.000 Euro wert. Davon kann der Vermieter erneut zwei Prozent als monatlichen Nutzungszuschlag verlangen, also 140 Euro. Viele Mieter lassen sich gerne auf eine solche Vereinbarung ein, um sich etwa den Kauf einer neuen Einbauküche zu ersparen. Einen kritischen Punkt dabei beschreibt Mieterbund-Experte Becker: „Die Möblierungen werden teilweise dazu genutzt, die Mietpreisbremse zu umgehen und höhere Mieten zu verlangen. “Bestimmen Sie das Handelsblatt bei Google als Ihre wichtige Nachrichtenquelle.
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