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Höhere Zinsen setzen den Büroimmobilienmarkt weiter unter Druck. Während Leerstände zunehmen, halten sich Wohnpreise wegen des knappen Angebots vergleichsweise stabil.
Steigende Zinsen lasten schwer auf dem Büroimmobilienmarkt Büroimmobilien zeigen Schwäche, aber Top-Objekte an zentralen Lagen laufen gut – Preise für Wohnen gehen real zurückDer deutsche Immobilienmarkt zeigt ein stark uneinheitliches Bild.
Während sich die Lage bei Gewerbeimmobilien nur langsam verbessert, entwickeln sich die Preise von Wohnimmobilien seitwärts. Das sind die Kernerkenntnisse des jüngsten Immobilien Quarterly der LBBW.
„Im Bürosegment treffen strukturelle Veränderungen auf einen Überhang verfügbarer Flächen“, sagte Moritz Kraemer, Chefvolkswirt der Landesbank, bei der Vorstellung des Berichts. „Im Wohnungsmarkt verhindert das knappe Angebot stärkere Preisrückgänge. Hohe Kosten und Finanzierungshürden bremsen aber auch dort die Dynamik.
“ Bei den Gewerbeimmobilien verflachen die Kapitalwerte, während die Neuvertragsmieten zumindest bei erstklassigen Objekten in Prime-Lagen ansteigen. Bei den Büros sind diese Mieten allerdings immer noch weit von den Spitzenwerten der Jahre 2021/22 entfernt, stabilisieren sich aber seit zwei Jahren auf niedrigem Niveau – wobei sich die Metropolen weit weniger erholt haben als das übrige Deutschland. Ganz deutlich zeigt sich die Misere des Einzelhandels bei den Neuvertragsmieten.
Sie haben sich zwar bis heute nicht wieder auf das Niveau von 2013 erholt, aber immerhin ihren Tiefpunkt von 2024 hinter sich gelassen. Die Umsätze mit Büroimmobilien haben sich seit Ende 2023 auf niedrigem Niveau stabilisiert. Das Minus seit dem zyklischen Hoch Anfang 2022 beträgt satte 77%. Aktuell sei keine Besserung erkennbar, die Umsätze entwickelten sich „unaufgeregt seitwärts“.
Dagegen zeigen die Leerstände seit 2020 einen zunehmenden Aufwärtstrend – am deutlichsten traditionell in Frankfurt, auch wenn die Mainmetropole von den Höchstständen 2011 noch deutlich entfernt ist. Der Iran-Krieg schüre Inflationsängste, was zu weiter steigenden Anleiherenditen geführt habe. Die Immobilienrenditen würden sich dem anpassen.
„Das verheißt nichts Gutes für die Immobilienpreise“, warnte Kraemer. Die LBBW rechne daher weiterhin mit fallenden Büropreisen und zwar noch etwas ausgeprägter als vor drei Monaten.
„Die Talsohle ist noch nicht erreicht“, warnte Kraemer. Besser sehe es insbesondere für Hotels, aber auch für Logistik aus. Ganz anders präsentiert sich die Lage bei Wohnimmobilien.
„Die Preise haben sich seitwärts entwickelt“, stellt Kraemer fest. Mehrfamilienhäuser seien stark von der Zinsentwicklung abhängig. Seit dem Peak 2022 sind die Preise für Mehrfamilienhäuser um 27% gesunken. Bei Einfamilienhäusern betrug das Minus nur 11%.
Bei deutlich gestiegenen Baupreisen haben die Häuserpreise zwar nominal zugelegt, sind real aber gesunken. Für das Gesamtjahr rechnet die LBBW mit einer Zunahme der Häuserpreise um „3% minus x“. Damit nimmt Kraemer seine vorherige Prognose leicht zurück.
Allerdings unterscheidet sich die Preisentwicklung in den Großstädten deutlich voneinander.
„Strukturell schwächelnde Regionen wie Stuttgart leiden besonders“, so Kraemer. Nach wie vor werden zu wenige Wohnungen gebaut. Die Vergabe von Wohnkrediten pendelt sich bei 20 Mrd. Euro monatlich ein – nach einem deutlichen Einbruch seit Beginn des Iran-Kriegs.
„Es gibt nicht genügend erschwingliche Wohnungen“, so der Chefvolkswirt angesichts der seit Jahren zurückgehenden Zahl von Sozialwohnungen. „Der Staat muss hier deutlich aktiver werden. “Bei der Helaba steht ein Wechsel in der Immobilienfinanzierung an. Jan Peter Annecke verlässt die Landesbank Ende des Jahres, über seine Nachfolge soll der Vorstand zeitnah entscheiden.
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