Kaufpreise steigen, Mieten ziehen kaum mit. Wo Vermieten kaum noch Rendite bringt und welche Städte noch lohnen.
Die Kaufpreise in Deutschland steigen stark, die Mieten nicht im gleichen Maße. Folglich wird Vermieten finanziell immer unattraktiver. Eine neue Studie zeigt, welche Städte besonders betroffen sind.
Wer sich in Hamburg dieser Tage eine Wohnung kaufen möchte, muss tief in die Tasche greifen. Rund 6200 Euro kostete der Quadratmeter im Jahr 2024 in der Hansestadt. Das geht aus einerdes Eigentümerverbandes Haus & Grund hervor. Damit sind die Preise stark gestiegen.
Zehn Jahre zuvor kostete der Quadratmeter im Schnitt noch 3500 Euro. In einer Dekade ging es also um 77 Prozent nach oben. Das ist schon ärgerlich für Leute, die sich in Hamburg ein Eigenheim leisten wollen. Es wird aber noch ärgerlicher für Leute, die eine Wohnung zur Vermietung kaufen möchten.
Sie finanzieren die Kreditraten des Kaufs meistens über die Miete. Aber: Die Mieten in Hamburg sind zwar auch gestiegen, aber bei Weitem nicht. Für kleinere Wohnungen mit 50 Quadratmetern gibt Haus & Grund einen Anstieg von nur 26 Prozent an. Bei größeren Wohnungen mit 90 Quadratmetern sind es 33 Prozent.
Beides ist nicht einmal die Hälfte des Anstiegs der Kaufpreise. Hamburg ist damit keine Ausnahme. Das Phänomen findet sich in fast allen Großstädten des Landes. Der Verband hat 18 Städte direkt verglichen.
In 16 von ihnen stiegen die Kaufpreise deutlich stärker als die Kaltmieten. Ausnahmen sind lediglich einige so genannte C-Städte wie Duisburg und Chemnitz. Hier halten sich Kaufpreise und Mieten in etwa die Waage. Immobilieninvestoren ordnen Städte nach Marktbedeutung Kategorien mit Buchstaben zu.
A-Städte wie Hamburg sind die begehrtesten. Gerade die schmelzen aber nun, weil sich Kaufpreise und Mieten nicht im Gleichschritt entwickeln. So sank die Rendite etwa in Hamburg von 1,5 Prozent im Jahr 2014 auf 1,1 Prozent im Jahr 2024. Gerechnet ist das nach Abzug der Einkommensteuer.
Ein solcher Rückgang mag noch nicht dramatisch erscheinen. Doch Haus & Grund berechnet daraus auch die persönliche Rendite des Käufers. Von der obigen Zahl müssen etwa noch für Instandhaltung und die Kreditfinanzierung abgezogen werden. Dann.
Blieben in Hamburg 2014 noch 0,1 Prozent für den Vermieter übrig, macht er jetzt bei einem Kauf jedes Jahr 0,5 Prozent Verlust. Einen solchen Wandel ins Negative gibt es in vielen Städten. In den 14 A- und B-Städten in der Studie sind lediglich München, Dortmund und Karlsruhe Ausnahmen. Ersteres, weil hier die Rendite aufgrund der hohen Kaufpreise auch 2014 schon negativ war, letztere, weil sie sich 2024 noch knapp bei 0,1 beziehungsweise 0,0 Prozent halten.
Von den Städten in der C-Kategorie erwirtschaften zumindest Chemnitz, Duisburg und Erfurt noch positive Renditen.. Wer 2014 gekauft hat, macht heute theoretisch dank steigender Mieten sogar höhere Renditen als noch beim Kauf. Die Studie zeigt aber auch, dass die meisten Vermieter das nicht ausreizen. Bestandsmieten hinken demnach der allgemeinen Mietpreisentwicklung meist etwas hinterher.
Nur zehn Prozent gaben in einer Vermieterbefragung an, ihre Mieten regelmäßig dem Markt anzupassen. Haus & Grund zieht aus der Studie politische Forderungen. So würden weitere mietbegrenzende Maßnahmen die Situation für private Vermieter verschärfen. Dazu zählt der Verband etwa die Verlängerung der Mietpreisbremse.
Langfristig würde die Entwicklung dazu führen, dass immer weniger private Vermieter in den Kauf und die Modernisierung von Wohnungen und Häusern investieren würden. Schließlich lohnt es sich finanziell immer weniger. Umgekehrt wäre es politisch aber auch möglich, mit stärkerer Bauförderung das Angebot an Wohnungen zu erhöhen und die Kaufpreise so zu stabilisieren oder gar zu senken. Mieten würden dann im Laufe der Jahre mit der allgemeinen Inflation aufholen.
Das wäre zwar für Vermieter besser, würde aber Hauseigentümern die guten Renditen beim Immobilienverkauf schmälern, weswegen es sich nicht in der Studie von Haus & Grund findet.
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