Die Berliner Milieuschutzbestimmungen sollen die angestammte Bevölkerung vor Mieterhöhungen und Verdrängung schützen, doch sie werden auch kritisiert. Der Artikel untersucht die Wirksamkeit des Milieuschutzes und die Herausforderungen, die er mit sich bringt.
Milieuschutz in Berlin soll die angestammte Bevölkerung vor Mieterhöhungen und Verdrängung schützen. Eine der wichtigsten Instrumente dabei ist das Baurecht . Baumaßnahmen, die zu höheren Mieten führen könnten, werden stark reguliert. Das ist sinnvoll, kann aber manchmal zu absurden Situationen führen. Besonders problematisch wird es, wenn Altbauten nicht mit Aufzügen ausgestattet werden können und langjährige Bewohner im Alter nicht mehr in ihren Wohnungen bleiben können.
In solchen Fällen verfehlt der Milieuschutz sein Ziel: die Bewohner nicht unfreiwillig zum Auszug zu drängen. Zuletzt kritisierte Maren Kern, Chefin des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU, auch die Tatsache, dass die nötige Dämmung von Häusern nicht immer gestattet werde. Das sei in Zeiten mangelnden Klimaschutzes wie ein Offenbarungseid. Die Frage ist aber: Ist das Problem wirklich so groß, wie Kern behauptet? Behindert der Milieuschutz die notwendige Modernisierung von Mehrfamilienhäusern?Die Zahlen sprechen eine andere Sprache. Von 6786 beantragten Genehmigungen für bauliche Veränderungen in Milieuschutzgebieten wurden insgesamt 90 Prozent genehmigt. Von 963 beantragten Aufzügen wurden 75 Prozent aller Anträge ohne Auflagen genehmigt, 14,4 Prozent mit Auflagen. Nur 10,6 Prozent der Anträge wurde nicht stattgegeben. Von 2350 beantragten energetischen Sanierungsvorhaben wurden sogar 88,7 Prozent ohne Auflagen genehmigt und sechs Prozent mit Auflagen. In nur 5,3 Prozent der Fälle wurde die Genehmigung versagt. Es ist möglich, dass einige Gar nicht erst einen Antrag gestellt haben, weil sie dachten: Der kommt wegen des Milieuschutzes eh nicht durch. Dennoch zeigen die Zahlen: Grundsätzlich sind Aufzüge möglich, auch bei Milieuschutz, und energetische Sanierung ebenfalls. Ein „Riesen-Problem“, wie Kern die Situation beschreibt, sieht dann vielleicht doch anders aus – auch wenn klar ist, dass einen Aufzug bekommen sollte, wer einen Aufzug braucht, und nachgebessert werden muss, wenn das nicht umgesetzt werden kann. Die Schwarzmalerei von Maren Kern hat neben den realen Problemen aber womöglich noch einen anderen Grund: Der BBU vertritt neben den landeseigenen Wohnungsunternehmen und vielen Wohnungsgenossenschaften auch die großen Konzerne wie Vonovia oder Covivio. Vor allem bei der Vonovia war es in den vergangenen Jahren eine gezielte Geschäftsstrategie, Wohnungsbestände zu modernisieren, um sowohl die Mieten wie auch die Bilanzwerte steigern zu können. Einen Großteil der Modernisierungskosten konnte das Unternehmen auf die Mieter umlegen, in Form von dauerhaften Mieterhöhungen, die in gleicher Höhe weiterlaufen, auch nachdem sich die Investitionen amortisiert haben. Außerdem erhöhte sich durch die Modernisierungen der Wert der Häuser, was für die Bilanzen des Dax-Konzerns natürlich ebenfalls vorteilhaft war. Parallel vernachlässigte das Unternehmen aber in vielen Fällen die Instandhaltung des Gebäudebestands, weil die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen eben nicht auf die Mieten umgelegt werden dürfen. Womöglich artikuliert Maren Kern hier also auch schlicht den Wunsch ihrer Mitgliedsunternehmen, dieses Geschäftsmodell auch stärker in Milieuschutzgebieten anwenden zu dürfen. Für Milieuschutz-Hasser kam in der Vergangenheit als zusätzliches Schmankerl hinzu: dass die Bezirke eine sehr, sagen wir, diversifizierte Genehmigungspraxis hatten. Was im einen Bezirk ging, erlaubte der benachbarte noch lange nicht für die eigenen Milieuschutzgebiete. Immerhin in diesem Punkt hat der Senat nun etwas angestoßen: Seit 1. Dezember 2024 gilt eine neue Ausführungsvorschrift der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, auf deren Grundlage die Bezirke ihre Genehmigungspraxis vereinheitlichen sollen. Einheitlich geregelt ist darin nun auch, dass Aufzüge „grundsätzlich genehmigungsfähig“ sind – außer sie sind zu kostenaufwendig, „oder wenn im Gebiet eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr für die vorhandene Wohnbevölkerung besteht
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